Объем продаж новостроек рухнул на 20% после массовой льготной ипотеки
После завершения действия программы массовой льготной ипотеки российский рынок новостроек продемонстрировал признаки стабилизации, хотя и на более низком уровне, чем в первой половине 2024 года. Согласно обзору, опубликованному госкомпанией "Дом.РФ", ежемесячный объем продаж жилья в строящихся домах по всей стране зафиксировался на отметке в 2 миллиона квадратных метров. Это означает, что рынок нашел новое равновесие, однако этот показатель на 20% ниже, чем средние месячные объемы продаж, наблюдавшиеся в первой половине текущего года, когда действовали стимулирующие ипотечные программы.
За первые 11 месяцев 2024 года общий объем продаж квартир в новостройках составил 24,5 миллиона квадратных метров. Это, безусловно, значительное снижение – на 19% меньше, чем за аналогичный период 2023 года. При этом стоит отметить, что столь резкого падения удалось избежать благодаря ажиотажному спросу, который наблюдался в первой половине 2024 года, когда покупатели активно стремились воспользоваться льготными условиями ипотечного кредитования. Этот всплеск продаж фактически смягчил общее снижение показателей за год.
На данный момент это не оказывает критического влияния на модель проектного финансирования застройщиков. По проектам, запланированным к вводу в эксплуатацию в 2025 году, уже реализовано 47% от общей площади. Это выше нормативного показателя в 42%, что свидетельствует о запасе прочности у текущих проектов, учитывая текущую степень строительной готовности. Иными словами, большинство застройщиков продолжают работать в рамках запланированных финансовых моделей.
Сохранение высоких кредитных ставок и низких объемов продаж может создать серьезные проблемы для проектов с более длительными сроками ввода в эксплуатацию, а также для новых проектов. В условиях сниженного спроса и дорогого финансирования эти проекты могут столкнуться с трудностями при привлечении покупателей и необходимых средств. Это ставит под вопрос их рентабельность и потенциально может замедлить темпы строительства в будущем.
С начала 2024 года номинальные цены на строящееся жилье увеличились на 8,7%, что в целом соответствует уровню инфляции. Однако важно отметить, что большая часть этого роста – 5,4% – пришлась на первую половину года, период активного спроса, подогреваемого льготной ипотекой. В период с июля по ноябрь цены на новостройки продолжили расти, но более умеренными темпами – на 3,1%, что уже ниже уровня инфляции. Это свидетельствует о том, что ажиотаж на рынке спал, и цены перестали так активно расти.
Дальнейшее развитие ситуации на рынке новостроек во многом будет зависеть от экономической конъюнктуры, в частности, от уровня процентных ставок по кредитам. Сохранение высоких ставок и низких объемов продаж без дополнительных мер поддержки может привести к проблемам в финансировании новых проектов и усугублению ситуации с проектами, находящимися на поздних стадиях реализации. Возникает явная необходимость в разработке и реализации мер государственной поддержки, направленных на стимулирование спроса и снижение финансовой нагрузки на застройщиков.
В обзоре также упоминается, что новый законопроект, касающийся порядка выделения земельных участков под уже существующими зданиями, является важным и заслуживает внимания, но требует тщательной проработки. Это говорит о том, что в сфере недвижимости продолжается работа над законодательной базой, направленной на урегулирование различных аспектов строительной деятельности и земельных отношений.
Рынок новостроек в России переживает период адаптации после отмены льготной ипотеки. Наблюдается замедление темпов роста, стабилизация объемов продаж на более низком уровне, чем в начале года, и замедление роста цен. Хотя на данный момент серьезных проблем с проектным финансированием не наблюдается, сохранение текущих тенденций может привести к проблемам для отдельных проектов и застройщиков. Необходимы мониторинг ситуации и, возможно, принятие дополнительных мер поддержки, чтобы обеспечить стабильное развитие рынка в будущем.