«Народная» ипотека в Краснодаре: 6% годовых – это реальность
Проект «народной» накопительной ипотеки, представленный администрацией Краснодарского края и Сбербанком на инвестиционном форуме в Сочи, пока вызывает довольно скептическое отношение экспертов. Однако на сегодняшний день на российском ипотечном рынке это действительно предложение с самой низкой ставкой. Для части целевой аудитории проекта это, возможно, единственный способ обзавестись собственным жильем. Правда, такое жилье вряд ли улучшит городскую среду.
Кубанская «народная» ипотека ориентирована на тех, кто не имеет достаточно средств для первого взноса в собственное жилье, но может каждый месяц откладывать на будущую квартиру или дом определенную небольшую сумму. Для этого желающий участвовать в программе должен открыть в Сбербанке счет для накопления средств на первый взнос и ежемесячно его пополнять. Ставка по данному депозиту составляет 1-2% годовых, срок накопления – от года до 6 лет. Заемщикам, соблюдающим условия накопительного договора, будет оказываться поддержка из бюджета Краснодарского края в виде ежеквартальной выплаты в размере 30% от суммы ежемесячного платежа, но не более 36 тыс. рублей в год.
Далее, когда первый взнос накоплен, Сбербанк обязуется предоставить участнику программы ипотечный кредит со ставкой 6-8% в зависимости от срока и размера кредитования. По таким же ставкам смогут выдавать кредиты и другие банки, которые изъявят желание участвовать в программе. Предполагается, что ставка не будет зависеть от инфляции, а типичный размер кредита будет равен накопленной сумме с учетом социальных выплат. При этом краевая администрация намерена предлагать участникам программы жилье по льготной стоимости.
Проект накопительной ипотеки разрабатывался руководством Краснодарского края еще с 2009 года; за основу, как утверждают его авторы, взяты аналогичные программы Германии, Австрии, Франции, Чехии и Словакии. Ожидается, что в длительной перспективе «народной» ипотекой смогут воспользоваться не менее 100 тыс. кубанских семей. В случае успешной реализации пилотного проекта в Краснодарском крае опыт может быть воспроизведен в других регионах России.
По мнению Романа Строилова, директора департамента частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty, такие программы могут быть реализованы в принципе в любом территориальном образовании. С одной стороны, полагает эксперт, Сбербанк ничего не теряет, поскольку получает возможность привлекать от населения очень дешевые деньги и может распоряжаться ими как угодно, пока на депозите под беспрецедентно низкий процент накопится нужная сумма. С другой, размер региональной субсидии также минимален. «В чем состоит господдержка, о которой вроде бы идет речь? – задается вопросом Роман Строилов. - Краевые власти готовы предоставлять всего 36 тыс. в год, а для сравнения, при покупке автомобилей по программе утилизации размер господдержки был заметно больше - 50 тыс. рублей».
Впрочем, главный вопрос, связанный с «народной» ипотекой – какое жилье смогут позволить себе приобрести участники программы? И не окажется ли так, что в результате Краснодарский край «украсят» типовые низкокачественные новостройки? «Мысли о возвращении «хрущевок» возникают уже давно, независимо от данной программы, - констатирует Евгений Панасенко, руководитель представительства GVA Sawyer в ЮФО. - На данный момент наибольшим спросом пользуется как раз самое дешевое жилье, и именно этот сегмент показывает наибольшие темпы развития. Строительные компании, которые строят блочные дома - а именно они будут участвовать в программе, - уже давно снижают качество объектов для уменьшения себестоимости строительства и тем самым снижения стоимость квадратного метра. Например, высота потолков в стандартных новостройках, которые возводят в Краснодарском крае компании "ОБД" и "Кубанская марка" составляет 2,5 метра». Однако мэр Краснодара Владимир Евланов говорит, что многоэтажная застройка – это удел всех больших городов и сегодня нет возможности массово улучшать ситуацию с жильем за счет малоэтажного строительства. «Если бы не было домов многоэтажных серий, в городе была бы совсем другая социальная обстановка», - убежден Евланов. Таким образом, «народная» ипотека вписывается в сложившийся на рынке послекризисный тренд, но в долгосрочной перспективе следование ему может привести к хорошо известным негативным эффектам, порождаемым типовой панельной застройкой.
Впрочем, полагает Роман Строилов, в крупных городах края, особенно курортных, накопительная ипотека вообще может не заработать. Это объясняется тем, что цена квадратного метра по «народной» программе будет лимитирована, а максимальная стоимость жилья, по имеющейся информации, ограничена суммой 3 млн. рублей. «Что можно купить, например, в Сочи за такую сумму, если даже на окраине, в ста километрах от Центрального района, метр стоит от $2 тыс.? – говорит Строилов. - Понятно, что эта программа будет действовать в основном в небольших городах Краснодарского края, а качество этого жилья будет невысоким - примерно таким же, как то, что строили для погорельцев после лесных пожаров прошлого лета. Наверное, какие-то девелоперы смогут подстроиться под ценовые условия этой программы. Но я сомневаюсь, что найдутся какие-либо уважаемые участники рынка с известными брендами, которые будут в этом участвовать».
Тем не менее, при условии господдержки ряд крупных застройщиков Краснодарского края, скорее всего, сможет вписаться в ценовой коридор «народной» ипотеки. По информации Евгения Панасенко, соглашение о строительстве 7 домов в районе улицы Восточно-Кругликовской на окраине Краснодара, которое компания «ОБД» подписала на Сочинском форуме, направлено именно на реализацию данной программы. «Сейчас цены на подобное жилье колеблются от 35 до 42 тыс. рублей за квадратный метр. Поэтому снизить стоимость до 25 тыс. - это достаточно серьезный шаг для компании, - рассуждает Панасенко. - Однако при условии участия администрации в проекте либо при выделении "ОБД" новых участков и проведении коммуникаций компания получит возможность работать в рамках себестоимости строительства с небольшой прибылью на данный момент, но с большими перспективами далее». Ранее Виктор Бударин, председатель наблюдательного совета краснодарского банка «Кубань Кредит», с которым аффилирована компания «ОБД», заявлял, что банк уже в этом году планирует прокредитовать в рамках «народной ипотеки» приобретение около 200 квартир.
Что касается привлекательности программы для заемщиков, Евгений Панасенко считает, что при оценке ее перспектив следует учитывать три момента. Во-первых, в течение времени накопления первого взноса могут подняться цены на квартиры - соответственно, срок накопления может увеличиться. Во-вторых, уровень инфляции может обгонять процентные ставки по вкладу. В-третьих, за время накопления может измениться ставка рефинансирования - как в лучшую сторону для клиента, так и в худшую. «Необходимо понимать, что эта программа подходит не всем семьям, которые потенциально могут взять ипотеку, - резюмирует эксперт. - Как правило, ипотеку берут семьи, которым негде жить и приходится снимать квартиру. В данном случае платить аренду за квартиру и откладывать еще 7-10 тыс. рублей в месяц является проблематичным. Такие семьи скорее всего рассмотрят стандартный вариант ипотеки, когда сразу можно въехать в квартиру и не платить аренду. Поэтому существенного перекоса в сторону данной программы в ближайшее время не предвидится». Судя по всему, это понимают и разработчики программы. Еще в апреле на Всекубанском форуме «Единой России» губернатор Краснодарского края Александр Ткачев заявлял, что участниками проекта «Народная ипотека» в его регионе в ближайшие 3 года станут 30 тысяч семей. Теперь же их количество оценивается более скромно - более 24 тыс. семей в следующие 6 лет.
ЖК «На Московской»продажа квартир краснодар ипотека