Банки ввели новую комиссию для ипотеки
С начала октября крупные банки начали вводить комиссию за ипотеку с рыночными ставками для покупки жилья на первичном и вторичном рынках. Это касается как сделок с привлечением ипотеки для покупки квартир, так и для приобретения частных домов. Ранее банки не брали комиссию за ипотеку с рыночной ставкой, но с октября ситуация изменилась. Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк и другие финансовые институты ввели дополнительный платеж, который составляет в среднем 6,5% от суммы кредита.
Банки объясняют свои действия снижением со стороны ЦБ планки предельной полной стоимости кредита (ПСК). ПСК включает в себя процентную ставку по займу и все дополнительные расходы, такие как страхование, аккредитив, оценка недвижимости и т.д. Для того, чтобы ипотечный продукт соответствовал требованиям регулятора и оставался прибыльным для банков, им пришлось ввести комиссию.
Введение комиссии, по прогнозам экспертов, может привести к удорожанию квартир для конечных покупателей примерно на 10%. Это связано с тем, что банки либо включат комиссию в стоимость кредита, либо застройщики будут вынуждены повышать цены на жилье, чтобы компенсировать свои расходы.
В зависимости от условий конкретного банка, комиссию могут платить как застройщики, так и сами покупатели жилья. В сложившейся ситуации покупателям жилья рекомендуется внимательно изучать условия ипотечного кредитования в разных банках. Обратите внимание на размер комиссии, включена ли она в стоимость кредита или нет, и как это повлияет на общую стоимость ипотеки.
С 1 октября 2023 года и до конца 2024 года действуют новые предельные значения процентных ставок (ПСК) по ипотечным кредитам, установленные Банком России. Для новых строек (ДДУ) максимальная ПСК составляет 22,4% годовых, а для жилья, введенного в эксплуатацию более года назад, – 24,5%. До этого, в третьем квартале, ПСК для новостроек была на уровне 23,8%.
Средние рыночные ставки по ипотеке уже близки к предельным значениям, составляя по состоянию на 27 сентября 21,74%. Снижение ставок банками невозможно, так как ключевая ставка ЦБ находится на уровне 19%.
Подобные ограничения практически сводят к нулю маржинальность ипотечных кредитов по ДДУ для банков, так как разница между ключевой ставкой и рыночной по ипотеке минимальна. В обычных условиях, разница между ключевой ставкой и рыночной по ипотеке составляет 3-4 процентных пункта, что позволяет банкам получать прибыль.
Банки пытаются сохранить свою прибыль, но в условиях ограничений, установленных ЦБ, им придется искать новые пути для увеличения доходности.
По данным Центрального банка Российской Федерации, в августе 2023 года объем выдачи ипотечных кредитов по рыночным ставкам на первичном и вторичном рынках составил 375 миллиардов рублей. Из этой суммы 179 миллиардов рублей (или 47%) пришлось на рыночную ипотеку. Остальная часть кредитов была выдана по государственным программам, таким как семейная ипотека, дальневосточная ипотека и IT-ипотека.
Эксперты рынка недвижимости считают, что введение новых комиссий может привести к росту цен на жилье. По мнению Рустама Азизова, стоимость квартир может увеличиться примерно на 10%. Это может стать дополнительным фактором снижения спроса на рынке жилья, опасается вице-президент группы RBI Дмитрий Фалкин.
В период с 2021 по 2023 год банки уже предлагали застройщикам разделить с заемщиками долговую нагрузку, включая комиссию в стоимость жилья. Как отмечает Юрий Беликов, ставки для заемщиков формально оказывались околонулевыми, но стоимость жилья при этом росла. Полученная маржа, по его словам, фактически распределялась между банками и девелоперами.
По данным Росстата, по итогам 2023 года стоимость жилья на первичном рынке в целом по России увеличилась на 14,7% год к году, до 140,3 тысяч рублей за 1 квадратный метр. На вторичном рынке стоимость жилья выросла на 3,2%, до 97,4 тысяч рублей за 1 квадратный метр. В связи с выраженной динамикой роста цен на жилье Центральный банк выступил против такой практики. Банк ужесточил требования к таким кредитам, сделав их невыгодными для банков.
Реализуя новую схему, застройщики, по словам Юрия Беликова, также заложат банковскую комиссию в стоимость объектов. Однако не факт, что они смогут рассчитывать на дополнительную прибыль.
«Они просто заинтересованы в продаже свободных площадей, которые иначе будут простаивать из-за сниженного спроса», — рассуждает он.
Банку России, по мнению эксперта, сложно повлиять на договоры между финансовыми организациями и застройщиками, так как они не подлежат регулированию. Более рациональным путем эксперт считает устранение предпосылок для создания комиссионных схем. В качестве примера Юрий Беликов называет установление моратория на ограничение полной стоимости кредита (ПСК) ипотечных займов. Эксперт исходит из того, что выдачи кредитов в ближайшие месяцы будут низкими.
В конце 2023 года ряд банков уже вводили комиссию при покупке новостройки с использованием льготной ипотеки, ссылаясь на то, что выдача таких займов стала невыгодна им. Позже большинство кредитных организаций отменили эти сборы, и в этом году застройщики и банки вернулись к практике субсидирования ставок по ипотеке.